Gebäudeenergiegesetz (GEG): Worauf Sie konkret achten müssen

Zum 1. November 2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz, kurz: GEG, in Kraft getreten. Es bündelt die bisher geltenden Gesetze und Verordnungen (EnEG, EnEV und EEWärmeG) und setzt sie gleichzeitig außer Kraft. Doch: Was genau bedeutet das GEG für Bauherren von Neubauten? Worauf müssen Eigentümer von Bestandsimmobilien und Sanierer achten? Was gilt, wenn das Haus durch Anbau oder Dachausbau erweitert werden soll? Und welche Regelungen gelten für Hauskäufer?

Die gute Nachricht direkt vorab: Es gibt eigentlich keine Verschärfungen. Trotzdem existieren einige Neuerungen, die Bauherren, Käufer und Eigentümer kennen sollten. Die wichtigsten Punkte sind:

• Stichtagsregelung: Ob das GEG oder die alten Regelunge gelten, richtet sich nach Datum der Bauantragsstellung beziehungsweise Beginn der Baumaßnahme.
• Pflicht zur Nutzung bei erneuerbaren Energien bei Neubauten: Ersatzmaßnahmen werden erleichtert und es gibt weitere Erfüllungsoptionen.
• Energieausweis: Die Anforderungen an die Qualität steigen, was Bauherren und Käufern mehr Sicherheit gibt.
• Energieausweis: Es besteht eine Beratungspflicht vor Kauf und wesentlichen Sanierungen.
• Austauschpflicht für Öl- und Kohleheizungen: Diese besteht ab 2026; doch es gibt zahlreiche Ausnahmen.

GEG-Überblick: Fast alles bleibt gleich – kaum Verschärfungen

Das GEG heißt mit vollem Namen „Gesetz zur Einsparung von Energie und zu Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“. Es sollte die Regelungen der bisher geltenden EnEG, EnEV und EEWärmeG zusammenfassen, angleichen und ergänzen. Also war damit zu rechnen, dass massive Verschärfungen auf Bauherren, Eigentümer und Käufer von Bestandsimmobilien zukommen. Dem ist jedoch nicht so: Es gibt eigentlich keine Verschärfungen – aber auch keine wirklichen Vereinfachungen.

Die hohen Ziele, die von der EU vorgegeben waren, wurden durch einen Kunstgriff erfüllt: Das bisherige Niveau der EnEV wurde zum Niveau für Niedrigstenergiegebäude erklärt. Damit werden die energetischen Anforderungen, die an Neubauten und bei Sanierungen gestellt werden, durch die aktuelle Fassung des GEG nicht verschärft. Allerdings ist in Paragraph 9 GEG geregelt, dass das Gesetz im Jahr 2023 „unter Wahrung des Grundsatzes der Technologieoffenheit“ überprüft und innerhalb von sechs Monaten angepasst werden soll. Voraussichtlich 2024 ist dann mit Verschärfungen zu rechnen.

Welche Anforderungen gelten für Neubauten?

Für Bauherren bleibt es in der Sache bei den Regelungen, die 2016 im Rahmen der Änderung der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgeschrieben wurden. Allerdings könnte es sein, dass im Rahmen der Überprüfung des GEG im Jahr 2023 Verschärfungen festgeschrieben werden. Wer also in den kommenden Jahren ein Eigenheim bauen möchte und Planungssicherheit haben möchte, der sollte spätestens 2023 mit dem Bau beginnen.

Ganz konkret: Was muss ich beachten, wenn ich neu baue?

Hier im Überblick die wichtigsten Punkte, die Bauherren jetzt beachten müssen:

• Stichtagsregelung: Welche gesetzlichen Regeln gelten für „laufende“ Baumaßnahmen?
  Bei laufenden Bauverfahren gilt die sogenannte Stichtagsregelung. Das bedeutet, dass alle Bauvorhaben, bei denen bis zum 31.10.2020 der Bauantrag, der Antrag auf Zustimmung oder die Bauanzeige gestellt wurde, noch die alte gesetzliche Regelung gilt. Wenn ein Bauvorhaben der Behörde lediglich zur Kenntnis gegeben werden muss, so gilt der Zeitpunkt des Eingangs der Kenntnisgabe. Und bei nicht genehmigungsbedürftigen Vorhaben gilt der Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung.
• Erneuerbare Energien: Welche Nutzungspflichten bezüglich erneuerbarer Energien bestehen? Wie schon das EEWärmeG verpflichtet auch das GEG Bauherren dazu, anteilig erneuerbare Energien zu nutzen. Alternativ können Bauherren sogenannte Ersatzmaßnahmen wählen. Die Erfüllungsoptionen, die das GEG kennt, sind:
• Solarthermie
• Wärmepumpe
• Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen (Brennstoffzellenheizung)
• Fern- und Abwärme
• Neu: Biogas, Biomethan oder biogenes Flüssiggas in einem Brennwertkessel

Bei den Ersatzmaßnahmen gilt: Es bleibt wie bisher bei der prozentualen Übererfüllung der Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz um 15 Prozent. Gleichzeitig entfällt jedoch die bisher geltende Anforderung zur Übererfüllung des Jahresprimärbedarfs um 15 Prozent. Die Erfüllung der Ersatzmaßnahme wird durch das GEG also erleichtert statt verschärft.

Neu ist eine weitere Option bei den Erfüllungsmaßnahmen: Seit Inkrafttreten des neuen GEG kann die Anforderung, erneuerbare Energien zu nutzen, dadurch erfüllt werden, dass gebäudenah erzeugter Strom aus erneuerbaren Energien verwendet wird.

Welche Anforderungen müssen Eigentümer von Bestandsimmobilien erfüllen?

Für Bestandsimmobilien gelten auch nach Inkrafttreten des GEG nicht die strengeren Regeln, die bei Neubauten angelegt werden. Nachfolgend die wichtigsten Regelungen, die laut GEG für Bestandsimmobilien gelten:

• Nachweisführung: Wie bislang auch kann der Nachweis der Einhaltung der Vorschriften auf zwei Wegen erfolgen: über eine Bilanzierung des gesamten Gebäudes oder über einen Bauteilnachweis.
• Schließung einer Regelungslücke: Im EnEV bestand in Bezug auf die energetischen Anforderungen und Pflichten im Gebäudebestand eine Regelungslücke. Mit Inkrafttreten des GEG beziehen sich die geltenden Regelungen auch auf das Anbringen von Dämmschichten auf der Außenseite einer bestehenden Wand.

Ganz konkret: Was muss ich beachten, wenn ich mein Haus oder mein Dach sanieren oder aus- beziehungsweise anbauen möchte?

Dies sind die (Neu-)Regelungen für Eigentümer von Bestandsimmobilien, die seit Inkrafttreten des GEG gelten:

• Sanierungen: Die Anforderungen des GEG beziehen sich auch auf Sanierungen, Anbauten und Dachausbauten. Die Nutzungspflicht für erneuerbare Energien bezieht sich jedoch ausdrücklich nur auf Neubauten, nicht auf Anbauten.
• Nachweis der Einhaltung der Regelungen des GEG: In Bezug auf die Anforderungen an Erweiterungen und Anbauten wird es zukünftig keine Unterscheidung mehr zwischen Baumaßnahmen mit und ohne Wärmeerzeuger geben. In beiden Fällen werden lediglich Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz gestellt. Dieser gilt dann für den gesamten hinzukommenden Gebäudeteil mit Bezug zum baulichen Wärmeschutz des Referenzgebäudes.
• Stichtagsregelung: Für Sanierungen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, ist der Tag der Antragstellung relevant. Ist keine Baugenehmigung erforderlich, ist der Tag des Beginns der Bauausführung ausschlaggebend. In allen Fällen gilt: Bis zum 31.10.2020 gilt altes Recht, ab dem 1.11.2020 das neue GEG.
• Austauschpflicht für Öl- und Kohleheizungen: Laut Gesetz gilt, dass ab 2026 Ölheizungen verboten sind. Allerdings gibt es zahlreiche Ausnahmen, die den Weiterbetrieb von Öl- und Kohleheizungen ermöglichen.

Energieausweis: Welche Regeln gelten für Bauherren, Eigentümer und Käufer?

Die neuen Regelungen zum Energieausweis sollen dafür sorgen, dass dessen Qualität erhöht wird. Von diesen Regelungen profitieren also insbesondere Käufer von Neubauten und Bestandsimmobilien, da die Aussagekraft deutlich erhöht wird.

Für Immobilieneigentümer und Käufer von Bestandsimmobilien gilt zudem: Es besteht die Pflicht, vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie sowie vor einer wesentlichen Renovierung ein „informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis“ mit einer Person zu führen, die laut Gesetz (§ 88 GEG) zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigt ist, also in der Regel mit einem Energieberater.

Jetzt weiterlesen: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG): Diese Förderungen können Sie nutzen