Der Energieausweis: Was er aussagt und wie Sie ihn lesen

Heiz- und Stromkosten steigen. Da stellt die Energieeffizienz eines Hauses ein wichtiges Kaufkriterium dar. Verkäufer von Wohngebäuden und gewerblichen Immobilien sind seit 2007 dazu verpflichtet, möglichen Käufern einen Energieausweis vorzulegen – bereits während der ersten Besichtigung. Mithilfe des Dokuments können Sie Kaufobjekte neutral miteinander vergleichen. Die Ausstellung des Energieausweises regelt die Energieeinsparverordnung (EnEV).

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Achtung: Ab 1. November 2020 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die bisherigen Bestimmungen des Energieeinspargesetzes (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) zusammenführt und fortschreibt.

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Verbrauchs- und Bedarfsausweis: Ein wichtiger Unterschied

In Deutschland existieren zwei unterschiedliche Arten von Energieausweis: der Bedarfs- und der Verbrauchsausweis. Der bedarfsorientierte Energieausweis ist für jede Art von Neubau seit dem 1. Oktober 2007 Pflicht. Das gilt ebenfalls für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Ausgenommen sind Gebäude, die schon bei der Fertigstellung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt haben oder nachträglich auf Stand gebracht wurden. Für Nichtwohngebäude besteht Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis.

Der Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis benennt den tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen drei Heizperioden – und zwar in Bezug auf Heizenergie sowie gegebenenfalls den Warmwasserverbrauch. Anhand dieser Abrechnungen ermittelt man Kennwerte für den Energieverbrauch der Immobilie. Aber Achtung: Der Wert kann irreführend sein, da die Kennwerte vom individuellen Heizverhalten der Eigentümer abhängen.

Der Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis ist unabhängig vom Verhalten der Bewohner und daher aussagekräftigers. Hier fließen objektive Aspekte wie das Baujahr einer Immobilie, der Zustand der Gebäudehülle, die Lage oder andere Bauunterlagen mit in die Kennwerte ein. Der Bedarfsausweis umfasst ebenfalls mögliche Modernisierungsmaßnahmen, um das Gebäude energieeffizienter zu gestalten.

So lesen Sie den Energieausweis richtig

Jeder Energieausweis besteht aus fünf Seiten:

Seite 1: Allgemeine Angaben

Der Ausweis beginnt mit Angaben rund um die Immobilie: zum Beispiel Adresse, Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten, Art und Baujahr der Heizung. Ebenfalls zeigt die erste Seite, ob regenerative Energien oder Lüftungskonzepte bestehen. Freiwillig hinzufügen kann man ein Bild der Immobilie. Auch das Ausstellungsdatum, die Registriernummer und eine Angabe, um welche Art von Energieausweis es sich handelt, befinden sich hier.

Seite 2 und 3: Energiekennzahlen der Immobilie

Seite 2 und 3 beschreiben die ermittelten Energiewerte der Immobilie. Je nachdem, ob Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis in Händen halten, ist jeweils nur die linke oder rechte Seite ausgefüllt. Die Energiekennzahlen sind auf einer Farbskala, die von Grün bis Rot reicht, abgebildet. Grün steht für sehr gute Energiewerte, bei Rot hat das Haus Sanierungsbedarf. Mehrere Pfeile auf der Skala benennen übrigens zwei unterschiedliche Werte: den Primärenergiebedarf und den Endenergiebedarf.

Den Primärenergiebedarf gibt der Energieausweis in Kilowattstunden pro Quadratmeter an. Der Wert bezeichnet den energetischen Aufwand (zum Beispiel Öl oder Gas), den das Haus braucht, um die erforderliche Energie bereitzustellen. In Niedrigenergiehäusern oder Immobilien mit regenerativen Systemen fällt dieser Wert niedrig aus.

Der Endenergiebedarf ergibt sich aus eher technischen Daten und beschreibt die Menge an Energie, die das Gebäude jährlich für Heizung, Warmwasser und mögliche Lüftung benötigt. Auch hier gilt: Je kleiner der Wert ist, desto besser. Häuser mit gedämmten Fassaden, Dächern und Fenstern schneiden gut ab.

Tipp: Die neuen Ausweise für Wohngebäude listen die Energieeffizienzklasse in Buchstaben von A+ bis H auf – ähnlich der Kennzahlen rund um Waschmaschinen oder Kühlschränke.

Seiten 4 und 5: Vorschläge zur Modernisierung und Erläuterungen

Auf Seite 4 finden Sie mögliche Vorschläge, wie Sie die Immobilie energetisch modernisieren können. Seite 5 schließt mit allgemeinen Erklärungen zum Ausweis und Berechnungsmodellen.

Tipps für die Hausbesichtigung

• Lassen Sie sich den Energieausweis vom Verkäufer beziehungsweise Vermieter vorlegen. Nur denkmalgeschützte Gebäude mit einer Grundfläche von weniger als 50 Quadratmetern sind von der Vorlage ausgenommen.
• Achten Sie neben den Energiekennzahlen auf die empfohlenen Modernisierungen und ob diese als Einzelmaßnahmen oder im Rahmen größerer Sanierungen vorgeschlagen werden.
• Ein Energieausweis ist einfach zu lesen, jedoch kompliziert zu beurteilen. Mit einem Architekten oder einem neutralen Energieberater an Ihrer Seite erfahren Sie besser, was hinter den Zahlen steckt.
• Lassen Sie sich beim Kaufabschluss das Original oder eine Kopie des Energieausweises geben.
• Der Energieausweis ersetzt niemals das persönliche Gespräch mit dem Verkäufer. Stellen Sie relevante Fragen zu abgeschlossenen Sanierungsmaßnahmen rund um Dach, Fenster oder Heizungsanlage.

Die Basis für den Energieausweis wandelt sich ständig

Mithilfe eines Energieausweises erhalten Käufer und Mieter Daten rund um die energetische Qualität einer Immobilie. Gerade die ist bei einem Hauskauf ein immer wichtigeres Kriterium. Der Energieausweis basiert allerdings auf der zum Zeitpunkt der Ausstellung gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV). Und diese unterliegt ständigen Veränderungen. Wir empfehlen deswegen immer den zweiten Blick eines neutralen Sachverständigen.

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