Den Energieausweis lesen: Was er aussagt

Heiz- und Stromkosten steigen. Da stellt die Energieeffizienz eines Hauses ein wichtiges Kaufkriterium dar. Verkäufer von Wohngebäuden und gewerblichen Immobilien sind seit 2007 dazu verpflichtet, möglichen Käufern einen Energieausweis vorzulegen – bereits während der ersten Besichtigung. Mithilfe des Dokuments können Sie Kaufobjekte neutral miteinander vergleichen in Bezug auf den tatsächlichen Energieverbrauch und die zu erwartenden Heizkosten. Die Ausstellung des Energieausweises regelt seit 2021 das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Wir erläutern Ihnen im Weiteren, wie Sie den Energieausweis lesen im Hinblick auf die zentralen Informationen.

Neuerungen im GEG 2021

Mit dem GEG müssen nicht nur Eigentümer, sondern auch Immobilienmakler bei Vermietung oder Verkauf einer Wohnimmobilie einen Energieausweis vorlegen. Dies soll, wie zuvor bereits in der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt, bei der Besichtigung geschehen. Angaben zum Energieausweis müssen auch in Zeitungsanzeigen oder Angeboten en in Immobilienportalen ausgewiesen werden. Seit 2021 gilt dabei, dass der Energieausweis alle zehn Jahre erneuert werden. Für Immobilieneigentümer und Käufer von Bestandsimmobilien besteht zum die Pflicht, vor dem Kauf oder vor einer energetischen Sanierung des Hauses oder des Dachs mit einem Energieberater ein „informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis“ zu führen.

Aussteller des Energieausweises haftet für angegebene Daten

Mit dem GEG werden die Aussteller von Energieausweisen stärker in die Verantwortung genommen, was die Korrektheit der Daten angeht. Das gilt gerade im Hinblick auf zu erwartende Heizkosten oder die Höhe der Treibhausgas-Emissionen. Die Immobilienbesitzer sind also verpflichtet die Daten genauer zu prüfen. Sie können später bei falschen Angaben für die Richtigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen haftbar gemacht werden.

Verbrauchs- und Bedarfsausweis: Ein wichtiger Unterschied

In Deutschland existieren zwei unterschiedliche Arten von Energieausweis: der Bedarfs- und der Verbrauchsausweis. Der bedarfsorientierte Energieausweis ist für jede Art von Neubau seit dem 1. Oktober 2007 Pflicht. Das gilt ebenfalls für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Ausgenommen sind Gebäude, die schon bei der Fertigstellung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt haben oder nachträglich auf Stand gebracht wurden. Für Nichtwohngebäude besteht Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis.

Der Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis benennt den tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen drei Heizperioden – und zwar in Bezug auf Heizenergie sowie gegebenenfalls den Warmwasserverbrauch. Anhand dieser Abrechnungen ermittelt man Kennwerte für den Energieverbrauch der Immobilie. Aber Achtung: Der Wert kann irreführend sein, da die Kennwerte vom individuellen Heizverhalten der Eigentümer abhängen.

Der Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis ist unabhängig vom Verhalten der Bewohner und daher aussagekräftiger. Hier fließen objektive Aspekte wie das Baujahr einer Immobilie, der Zustand der Gebäudehülle, die Lage oder andere Bauunterlagen mit in die Kennwerte ein. Der Bedarfsausweis umfasst ebenfalls mögliche Modernisierungsmaßnahmen, um das Gebäude energieeffizienter zu gestalten.

Energieausweis lesen: Das sind die zentralen Informationen

Die verbesserte Datengrundlage, siehe Thema Haftung oben, hat den Vorteil, dass die Aussagekraft von Energieausweisen gestärkt wird. Was bisher nur bei der Ausstellung von Bedarfsausweisen galt, schließt seit 2021 auch Verbrauchsausweise ein. Immobilienbesitzer müssen detaillierte Informationen zur Energieeffizienz ihrer Gebäude machen, etwa zur Dämmung von Dach und Fassade sowie zur Beschaffenheit der Fenster und der Heizungsanlage.

Jeder Energieausweis besteht aus fünf Seiten:

Seite 1: Allgemeine Angaben

Der Ausweis beginnt mit Angaben rund um die Immobilie: zum Beispiel Adresse, Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten, Art und Baujahr der Heizung. Ebenfalls zeigt die erste Seite, ob regenerative Energien oder Lüftungskonzepte bestehen. Freiwillig hinzufügen kann man ein Bild der Immobilie. Auch das Ausstellungsdatum, die Registriernummer und eine Angabe, um welche Art von Energieausweis es sich handelt, befinden sich hier.

Seite 2 und 3: Energiekennzahlen der Immobilie

Seite 2 und 3 beschreiben die ermittelten Energiewerte der Immobilie. Je nachdem, ob Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis in Händen halten, ist jeweils nur die linke oder rechte Seite ausgefüllt. Die Energiekennzahlen sind auf einer Farbskala, die von Grün bis Rot reicht, abgebildet. Grün steht für sehr gute Energiewerte, bei Rot hat das Haus Sanierungsbedarf. Mehrere Pfeile auf der Skala benennen übrigens zwei unterschiedliche Werte: den Primärenergiebedarf und den Endenergiebedarf.

Den Primärenergiebedarf gibt der Energieausweis in Kilowattstunden pro Quadratmeter an. Der Wert bezeichnet den energetischen Aufwand (zum Beispiel Öl oder Gas), den das Haus braucht, um die erforderliche Energie bereitzustellen. In Niedrigenergiehäusern oder Immobilien mit regenerativen Systemen fällt dieser Wert niedrig aus.

Der Endenergiebedarf ergibt sich aus eher technischen Daten und beschreibt die Menge an Energie, die das Gebäude jährlich für Heizung, Warmwasser und mögliche Lüftung benötigt. Auch hier gilt: Je kleiner der Wert ist, desto besser. Häuser mit gedämmten Fassaden, Dächern und Fenstern schneiden gut ab.

Die Energieeffizienzklassen richtig lesen

Die neuen Ausweise für Wohngebäude listen die Energieeffizienzklasse in Buchstaben von A+ bis H auf – ähnlich der Kennzahlen rund um Waschmaschinen oder Kühlschränke. Die Verbraucherzentrale  Nordrhein-Westfalen hat das Ganze in konkrete Zahlen übersetzt, die zumindest eine Annäherung an den tatsächlichen Energiebedarf bieten. So reicht der Energieverbrauch pro Quadratmeter von rund drei Euro (A+) und 8 Euro (A) über 13 Euro (B) und 18 Euro (C) bis zu 37 Euro (F) und mindestens 60 Euro (H). Richtig den Energieausweis lesen zu können, macht also gerade hier einen großen Unterschied.

Seiten 4 und 5: Vorschläge zur Modernisierung und Erläuterungen

Auf Seite 4 finden Sie mögliche Vorschläge, wie Sie die Immobilie energetisch modernisieren können. Mit der besseren und ausführlicheren Datenbasis können auch gute Empfehlungen für energetische Sanierungen gegeben werden. Um passende Maßnahmen zur Modernisierung vorzuschlagen, muss der Aussteller des Energieausweises in der Regel auch eine Begehung vor Ort durchführen mit einem Energieberater. Alternativ sind auch geeignete Fotoaufnahmen möglich, um eine Bewertung von Modernisierungen zu ermöglichen.

Seite 5 schließt mit allgemeinen Erklärungen zum Ausweis und Berechnungsmodellen.

Tipps für die Hausbesichtigung

• Lassen Sie sich den Energieausweis vom Verkäufer beziehungsweise Vermieter vorlegen. Nur denkmalgeschützte Gebäude mit einer Grundfläche von weniger als 50 Quadratmetern sind von der Vorlage ausgenommen.
• Achten Sie neben den Energiekennzahlen auf die empfohlenen Modernisierungen und ob diese als Einzelmaßnahmen oder im Rahmen größerer Sanierungen vorgeschlagen werden.
• Ein Energieausweis ist einfach zu lesen, jedoch kompliziert zu beurteilen. Mit einem Architekten oder einem neutralen Energieberater an Ihrer Seite erfahren Sie besser, was hinter den Zahlen steckt.
• Lassen Sie sich beim Kaufabschluss das Original oder eine Kopie des Energieausweises geben.
• Der Energieausweis ersetzt niemals das persönliche Gespräch mit dem Verkäufer. Stellen Sie relevante Fragen zu abgeschlossenen Sanierungsmaßnahmen rund um Dach, Fenster oder Heizungsanlage.

Wichtig: Falls Sie eine Dachsanierung planen, können Sie über unseren Sanierungsrechner eine erste, realistische Kostenschätzung für Ihr konkretes Projekt erhalten.

Fördergelder für Energieberater und Dachsanierung

Für die Ermittlung der Daten und die Ausstellung eines Energieausweises benötigen Sie laut GEG auf jeden Fall ein Beratungsgespräch mit einem Energieberater. Falls Sie zugleich eine Dachsanierung planen, können Sie über unseren Fördermittelrechner mit wenigen Klicks ermitteln, welche Förderungen von Bund, Ländern und Kommunen Sie für Ihr Projekt erhalten können.