Dachsanierung – Welche Vorschriften müssen Sie 2025 beachten?

Eine Dachsanierung ist nicht nur eine Investition in die Werterhaltung Ihrer Immobilie, sondern bringt auch viele praktische Vorteile mit sich. Bevor wir auf die neuen Vorschriften für 2025 eingehen, werfen wir einen Blick auf die wichtigsten Gründe, warum sich eine Dachsanierung lohnt:

Vorteile einer Dachsanierung
• gute Dämmung spart Heizkosten
• zusätzlicher Wohnraum
• niedrige Sommertemperaturen unter dem Dach
• besserer Schallschutz
• mehr Schutz bei Sturm und Hagel
• Wertsteigerung der Immobilie
• gesteigerte Lebensdauer der Eindeckung

Tipp: Falls Sie schon einmal eine realistische Kostenschätzung für Ihre energetische Dachsanierung erhalten wollen, nutzen Sie doch unseren Dach-Sanierungsrechner!

Natürlich kostet eine Dachsanierung Geld, aber die Investition lohnt sich aus vielen Gründen – auch finanziell. Zumal bei bestimmten Maßnahmen, wie der Installation von PV-Modulen, Batteriespeichern oder Ladestationen für E-Autos, die aus der Solaranlage auf dem Dach gespeist werden, Förderungen oder günstige Kredite genutzt werden können.

Was ist für Hausbesitzer 2025 bei Dachsanierungen wichtig?

Dachsanierungen sind komplex und erfordern eine gründliche Planung sowie die Kenntnis der geltenden Gesetze und Vorschriften. Mit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 2025 gelten ab dem 1. Januar 2025 neue Anforderungen für Neubauten und Bestandsgebäude, die renoviert werden. Besonders im Fokus stehen dabei Energieeffizienz und baurechtliche Vorgaben. Neben den energetischen Anforderungen müssen Hausbesitzer ab 2025 in vielen Bundesländern auch die Solardachpflicht beachten. Diese gilt für Neubauten und größere Dachsanierungen, wobei die genauen Regelungen je nach Bundesland variieren.

Vor Beginn einer Dachsanierung sollten folgende Schritte beachtet werden:
• Prüfung der gesetzlichen Vorgaben: Einschließlich energetischer Anforderungen, Solardachpflicht und eventueller Sonderregelungen.
• Einholen der erforderlichen Genehmigungen: Insbesondere bei wesentlichen Änderungen der Dachkonstruktion, wie dem Einbau von Gauben oder der Installation von PV-Anlagen.
• Konsultation eines Energieberaters oder Fachbetriebs: Um die optimale Sanierungsstrategie zu entwickeln und die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen.
• Recherche nach Fördermöglichkeiten: Programme wie die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) oder der Steuerbonus gemäß § 35c EStG können erhebliche finanzielle Unterstützung bieten.

Darüber hinaus ist es wichtig, den Bebauungsplan der Gemeinde vor Beginn der Dachsanierung zu prüfen. Dieser rechtlich bindende Bauleitplan legt fest, welche Dachform, Dachneigung sowie First- und Traufhöhe zulässig sind. Auch Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind hier festgehalten. Da die Bebauungspläne regional unterschiedlich sind, lohnt sich eine frühzeitige Abklärung. Insbesondere bei Abweichungen von den Vorgaben ist meist eine gesonderte Baugenehmigung erforderlich.

Unser Tipp: Ziehen Sie bei Unsicherheiten einen erfahrenen Dachdecker oder Energieberater hinzu, der mit den örtlichen Gegebenheiten vertraut ist. Ein gut vorbereiteter Start spart Zeit, Geld und vermeidet rechtliche Probleme. Nutzen Sie dazu auch praktische Tools wie unsere Handwerker-Suche, um Fachbetriebe in Ihrer Region zu finden.

Regeln zur Dachsanierung und Dachdämmung gemäß EnEV/GEG

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) trat am 01.11.2020 als Nachfolger des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) in Kraft. Es definiert unter anderem die Standards für energetische Maßnahmen bei Dachsanierungen und wird regelmäßig novelliert. Bei jeder Dämmung oder dem Einbau von Dachfenstern sind Richtwerte einzuhalten, die im GEG festgelegt sind. Für die Dachsanierung ist vor allem der sogenannte U-Wert wichtig.

U-Wert bestimmt die Dämmeigenschaft

Der U-Wert (früher k-Wert) ist die zentrale Messgröße für die Dämmeigenschaften von Bauteilen. Niedrige U-Werte stehen für eine bessere Wärmedämmung und geringere Energieverluste. Typische GEG-Vorgaben bei der Sanierung sind aktuell:

Bauteil	Maßnahme	U-Wert gemäß GEG
Dachfenster	Zweischeiben-Wärmeschutz-Verglasung	1,40
Steildach	Dämmung bis 16 cm	0,24
Flachdach	Dämmung bis 20 cm	0,20
oberste Geschossdecke	Dämmung bis 18 cm	0,24

Hinweis: Die gesetzlichen Anforderungen des GEG sind deutlich höher, wenn Sie eine Förderung für Ihre energetische Sanierungsmaßnahme erhalten wollen. Der U-Wert darf dann nach der Sanierung folgende Werte nicht überschreiten:

• Bei Steil- und Flachdächern maximal 0,14 W/(m²·K)
• Bei der obersten Geschossdecke maximal 0,14 W/(m²·K)
• Bei Gauben maximal 0,20 W/(m²·K)
• Bei Fassaden maximal 0,20 W/(m²·K)
• Bei Gauben- und Fassadenfenstern maximal 0,95 W/(m²·K)
• Bei Dachfenstern maximal 1,0 W/(m²·K)

Ausnahmen und Sonderregelungen

Nichtwohngebäude mit geringer und seltener Nutzung sowie kleine Gebäude können von den regulären Anforderungen an die Dachsanierung ausgenommen werden. Für kleine Gebäude mit einer Nutzfläche bis zu 50 Quadratmetern gelten Erleichterungen nach dem GEG 2025. Denkmalgeschützte Gebäude können ebenfalls unter bestimmten Voraussetzungen von regulären energetischen Sanierungsvorschriften befreit werden. Auch für Gebäude in besonders schützenswerten Umgebungen können Sonderregelungen für Dachsanierungen gelten, um das Erscheinungsbild oder den Charakter der Umgebung zu erhalten.

Solarpflicht für Neubauten und extensive Dachsanierungen

Die Solarpflicht ist Sache der Bundesländer und wurde als erstes in Baden-Württemberg und dann in Berlin eingeführt, für Neubauten und auch bei umfangreichen Dachsanierungen. Ziel dieser Regelung ist es, den Anteil erneuerbarer Energien zu erhöhen und die nationalen Klimaschutzziele zu erreichen. Die Solarpflicht schreibt vor, dass PV-Anlagen oder Solarthermie-Anlagen auf Dächern installiert werden müssen. Wir stellen Ihnen die Regelungen in den Bundesländern vor, welche die Solarpflicht 2025 neu eingeführt haben. Einen Überblick zu allen Bundesländern finden Sie hier…
• Niedersachsen: Seit Anfang 2025 gilt in Niedersachsen eine Solarpflicht nach § 32a der Niedersächsischen Bauordnung auch für grundlegende Dachsanierungen. Bei Neubauten und im Falle einer Sanierung müssen mindestens 50 Prozent der Dachfläche mit einer Photovoltaik-Anlage belegt werden.
• Nordrhein-Westfalen: In NRW müssen ab 2025 Neubauten, ab 2026 bei Dachsanierungen auch Altbauten mit einer PV-Anlage ausgestattet werden. Mindestgröße der Solaranlage beträgt bei Neubauten 30 Prozent der gesamten Dachfläche, bei Bestandsgebäuden 30 Prozent der geeigneten Dachfläche.
• Bremen: Ab Juli 2025 greift die Solarpflicht für Neubauten ab einer Dachfläche von 50 Quadratmeter. Die PV-Anlage muss mindestens 50 Prozent der Dachfläche einnehmen. Bei grundlegenden Dachsanierungen von bestehenden Gebäuden besteht ab dem 1. Juli 2024 eine anlassbezogene Pflicht, innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss der Dachsanierung eine oder mehrere Photovoltaikanlagen mit einer Modulleistung von mindestens 1 kW und einer Wechselrichterleistung von mindestens 1000 VA zu installieren.
• Bayern: Seit Januar 2025 gibt es eine gesetzliche Soll-Vorschrift für Solaranlagen auf neuen Wohngebäuden und bei Dachsanierungen von bestehenden Wohngebäuden. Als Soll-Vorschrift ist sie rechtlich nicht verpflichtend. Außerdem gilt sie nur für Dachflächen, die größer als 50 Quadratmeter sind. Für Nicht-Wohngebäude wurde in Bayern bereits 2023 schrittweise eine Solarpflicht eingeführt.

Technische Voraussetzungen und Planung
Die erfolgreiche Integration einer Solarlösung erfordert eine gründliche Planung. Entscheidend ist die Überprüfung der Statik des Daches und der Tragfähigkeit der Unterkonstruktion sowie die optimale Ausrichtung und Neigung des Daches, um eine maximale Stromerzeugung zu gewährleisten. Innovative Lösungen wie Solardachziegel, die direkt in die Dacheindeckung integriert werden, gewinnen zunehmend an Bedeutung.

Ausnahmen und Flexibilität
Ausnahmen von der Solarpflicht sind in vielen Fällen möglich, etwa bei technischer oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit. Einige Bundesländer akzeptieren auch Alternativlösungen zu PV-Anlagen wie Solarthermie oder andere individuelle Möglichkeiten zur Erfüllung der Anforderungen. Hier empfiehlt sich eine frühzeitige Recherche.

Tipp: Beginnen Sie bei Dachsanierungen frühzeitig mit der Planung Ihrer Solarlösung. Führen Sie eine Potenzialanalyse für Ihr Dach durch, um die beste Lösung zu finden. Informieren Sie sich über regionale Fördermöglichkeiten und Finanzierungslösungen, um die Kosten zu senken.

Vorschriften Dachsanierung beim Altbau

Die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) gelten auch für Altbauten, es besteht jedoch keine generelle Sanierungspflicht. Die Vorschriften greifen vor allem in folgenden Fällen:

• Wenn mehr als 10 Prozent der Dachfläche erneuert werden.
• Bei Nachrüstpflichten, wie der Dämmung der obersten Geschossdecke, sofern diese ungedämmt ist und sich darunter beheizte Wohnräume befinden.
• Bei einem Eigentümerwechsel durch Hauskauf, Erbe oder Schenkung, außer bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die bereits am 1. Februar 2002 vom Eigentümer selbst bewohnt wurden.

Gerade bei älteren Gebäuden entspricht die vorhandene Dämmung oft nicht den heutigen gesetzlichen Vorgaben, wenn überhaupt eine Dämmung vorhanden ist. Eine ungedämmte oberste Geschossdecke muss gemäß § 47 GEG nachgerüstet werden. Dabei darf der U-Wert maximal 0,24 W/(m²·K) betragen. Bei einer Betondecke entspricht dies einer Dämmung von mindestens 14 Zentimetern, im Dach sind oft größere Dämmstärken zwischen den Sparren erforderlich.

Bei der Dachsanierung eines Altbaus müssen Sie daher mit folgenden Maßnahmen rechnen:

• Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke: gemäß den Vorgaben des GEG, wenn die aktuellen Standards nicht erfüllt sind.
• Austausch alter Dachfenster: durch energieeffiziente Modelle, die den U-Wert-Anforderungen entsprechen.
• Installation einer PV-Anlage: wenn in Ihrem Bundesland eine Solarpflicht besteht oder es aus wirtschaftlichen Gründen sinnvoll ist.
• Erneuerung von Bauteilen wie Gauben oder Fassaden: die ebenfalls die Referenzwerte des GEG erfüllen müssen.

Ausnahmen: Ausnahmen von diesen Vorschriften sind möglich, wenn technische oder wirtschaftliche Unzumutbarkeit vorliegt. Neue Eigentümer von Altbauten müssen jedoch beachten, dass innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb Maßnahmen ergriffen werden müssen, wenn die bestehenden energetischen Standards deutlich unterschritten werden.

Wann ist eine energetische Dachsanierung Pflicht?

Eine energetische Dachsanierung ist nicht pauschal vorgeschrieben, sondern an bestimmte Bedingungen geknüpft, die im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt sind. Eine Sanierungspflicht tritt vor allem in folgenden Fällen ein:

Eigentümerwechsel: Wenn eine Immobilie durch Kauf oder Erbschaft den Eigentümer wechselt, müssen energetische Maßnahmen innerhalb von zwei Jahren durchgeführt werden, sofern die GEG-Standards nicht eingehalten werden. Dazu zählen unter anderem die Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke, sofern diese ungedämmt ist und sich darunter beheizte Räume befinden, die Dämmung wasserführender Rohre sowie der Austausch von veralteten Öl- und Gasheizungen. Vor dem Immobilienkauf ist ein Energieausweis verpflichtend, der den Sanierungsbedarf aufzeigt.

Umbauten oder größere Veränderungen: Werden mehr als 10 Prozent der Dachfläche oder anderer Bauteile erneuert, greifen die energetischen Vorgaben des GEG, etwa die Einhaltung eines maximalen U-Werts von 0,24 W/( m²·K) für Steildächer und 0,20 W/( m²·K) für Flachdächer.

Energieeffizienzklassen: Die EU schreibt vor, dass Gebäude mit schlechter Energieeffizienz (Klasse F oder G) bis 2030 mindestens die Klasse E erreichen müssen.

Ausnahmen und regionale Besonderheiten
Es gibt Ausnahmen, wenn die Umsetzung der Maßnahmen technisch oder wirtschaftlich unzumutbar ist. In einigen Bundesländern kann bei umfassenden Dachsanierungen zusätzlich eine Solarpflicht gelten.

Tipp: Vor Beginn einer Sanierung sollten die gesetzlichen Anforderungen und Fördermöglichkeiten, wie die BEG EM oder der Steuerbonus, geprüft werden. Eine sorgfältige Planung und Beratung durch Energieberater oder Fachbetriebe ist unerlässlich, um Kosten zu optimieren und gesetzliche Anforderungen zu erfüllen.

Förderung bei der Dachsanierung

Eine Dachsanierung ist eine der aufwendigsten Maßnahmen in der Gebäudemodernisierung, doch dank zahlreicher Förderprogramme lässt sich die finanzielle Belastung erheblich reduzieren. Zu den zentralen bundesweiten Programmen gehören die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) und alternativ der Steuerbonus gemäß § 35c EStG. Beide Programme bieten attraktive Zuschüsse und steuerliche Vorteile, insbesondere für energetische Sanierungen. BEG-Zuschüsse und der Steuerbonus gemäß § 35c EStG können nicht kombiniert werden. Eine sorgfältige Prüfung der individuellen Vorteilhaftigkeit ist erforderlich, am besten in Absprache mit Ihrem Steuerberater.

BEG Einzelmaßnahme (EM): Zuschüsse für energieeffiziente Maßnahmen

Die BEG EM wird seit Januar 2024 nicht mehr ausschließlich vom BAFA verwaltet, einige Förderbereiche wie der Heizungstausch sind nun bei der KfW angesiedelt. Das BAFA bleibt jedoch für die Dachsanierung zuständig und gewährt weiterhin Zuschüsse für Maßnahmen an der Gebäudehülle.

Förderquote:

Standardmäßig 15 Prozent der förderfähigen Kosten.

Bis zu 20 Prozent, wenn die Maßnahme Bestandteil eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) ist, der von einem Energieberater erstellt werden muss.

Fördergrenzen:

Die förderfähigen Kosten pro Wohneinheit sind auf 60 000 Euro begrenzt.

Der maximale Zuschuss beträgt 12 000 Euro pro Wohneinheit.

Förderfähige Maßnahmen:

Dachdämmung: Verbesserung der Wärmedämmung im Bereich des Daches oder der obersten Geschossdecke.

Dachfenster: Austausch oder erstmaliger Einbau von energieeffizienten Dachfenstern.

Statische Ertüchtigungen: Notwendige Maßnahmen im Rahmen von Dämmarbeiten.

Steuerbonus gemäß § 35c EStG: Steuerliche Entlastung

Der Steuerbonus ist eine weitere Möglichkeit, Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen und bietet Hauseigentümern eine Alternative zum BEG-Zuschuss. Diese Förderung ist besonders unkompliziert, da kein Energieeffizienzexperte erforderlich ist.

Förderquote:
20 Prozent der förderfähigen Kosten, verteilt über drei Jahre: 7 Prozent im ersten und zweiten Jahr, 6 Prozent im dritten Jahr.

Fördergrenzen:
Maximal förderfähige Sanierungskosten: 200 000 Euro.

Maximaler Steuerbonus: 40 000 Euro pro Objekt.

Energieberatung:
50 Prozent der Kosten können erstattet werden, das gilt auch für die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplan.

Nachweise:
Rechnung des Fachbetriebs. Außerdem muss das Fachunternehmen die korrekte Umsetzung der Maßnahmen bescheinigen. Für diese Bescheinigung hat das Bundesfinanzministerium amtlich vorgeschriebene Muster erstellt.

Wichtige Hinweise zu den Förderprogrammen

• Regionale Fördermöglichkeiten: Neben den Bundesprogrammen gibt es regionale Zuschüsse und Kredite. Auskünfte erteilen die örtlichen Energieagenturen oder Behörden.

• Planungssicherheit: Angesichts geplanter Kürzungen im Klima- und Transformationsfonds sollten Hausbesitzer ihre Anträge frühzeitig stellen, um von den aktuell geltenden Konditionen zu profitieren.

Fördermittel optimal nutzen

Um die Fördermöglichkeiten optimal auszuschöpfen, empfiehlt sich eine frühzeitige Planung und Beratung durch einen Energieeffizienz-Experten. Ein individuell erstellter Sanierungsfahrplan erhöht nicht nur den Förderzuschuss, sondern auch die Energieeffizienz des Gebäudes langfristig steigern. Mit den eben beschriebenen Förderprogrammen wird eine Dachsanierung nicht nur erschwinglicher, sondern trägt auch aktiv zur Reduzierung des CO₂-Fußabdrucks bei. Planen Sie rechtzeitig, um alle Vorteile zu nutzen.

Tipp: Falls Sie schon einmal eine realistische Kostenschätzung für Ihre energetische Dachsanierung erhalten wollen, nutzen Sie doch unseren Dach-Sanierungsrechner!