Dachaufstockung: So gewinnen Sie Wohnraum in der Höhe

Ist Ihr Haus zu klein? Dann setzen Sie doch einfach eine Etage obendrauf. Durch eine Dachaufstockung können Sie zusätzlichen Wohnraum schaffen und den Wert Ihrer Immobilie steigern.

Irgendwann braucht man einfach mehr Platz im Haus. Wenn die Familie wächst und Sie sich mehr Platz wünschen, liegt der Gedanke nahe, das oberste Stockwerk aufzustocken und Wohnraum unter dem Dach zu schaffen. Hier kommt etwa als einfachere und kostengünstigere Lösung eine Kniestockerhöhung des bestehenden Dachgeschosses infrage. Dafür gibt es auch spezielle Fensterlösungen, die für mehr Licht in Ihrem neuen Homeoffice, Kinder- oder Gästezimmer unter dem Dach sorgen. Bei Häusern mit Flachdach oder bei einstöckigen Bungalows lässt sich relativ einfach das Dach anheben, etwa mit einer Dachaufstockung in nachhaltiger Holzrahmenbauweise. Vor allem ältere, freistehende Häuser können Sie durch gut geplante Aufstockungen in architektonische Highlights verwandeln.

Auch politisch gewinnt die Dachaufstockung an Rückendeckung. Die Bundesregierung erleichtert mit der Novellierung des Baugesetzbuches 2024 die Dachaufstockung. Diese soll überall und nicht mehr nur in angespannten Wohnungsmärkten möglich sein, ohne dass ein Bebauungsplan geändert werden muss. Bisher gab es diese Möglichkeit nur im Einzelfall. Da Bauen aber Ländersache ist, müssen hier auch die kommunalen Bauämter mitziehen. Wenn sie das tun, wird eine Dachaufstockung künftig unbürokratischer und schneller bewilligt werden.

Was kostet eine Dachaufstockung?

Experten gehen von Kosten zwischen 1000 und 2000 Euro pro Quadratmeter aus. Der genaue Preis wird natürlich von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Bei dem Ausbau eines Flachdachs oder einer Geschossaufstockung sind die Kosten abhängig von den verwendeten Materialien und der handwerklichen Ausführung. So können Sie bei Dachstühlen zwischen Standardvarianten oder einer individuellen Anfertigung wählen. In Sachen Material setzt sich immer mehr die nachhaltigere Dachaufstockung in Holzbauweise durch. Diese lässt sich dank der Vorfertigung der Wand- und Deckenelemente schneller auf der Baustelle realisieren. Beides sorgt auch dafür, dass die Holzbauweise inzwischen die kostengünstigere Variante der Dachaufstockung ist. Sie bietet zudem ein besseres Raumklima als eine Bauweise in Beton. Und weil Holz im Vergleich das leichtere Material ist, kann das auch in Sachen Statik den Ausschlag geben. Und nach einem zwischenzeitlich starken Anstieg im Zuge der Corona-Pandemie sind die Holzpreise inzwischen auch wieder deutlich gesunken.

Zusätzlich fallen bei der Dachaufstockung Planungskosten an. Diese betragen rund zwei Prozent der Gesamtsumme. Im Einzelnen geht es hier um Honorare für einen Statiker und einen Architekten, der den Bauplan ausarbeitet,  sowie Gebühren für die bei einer Dachaufstockung zwingend erforderliche Baugenehmigung. Werden die Bauaufsicht und die gestalterische Planung ebenfalls fremdvergeben, können weitere Kosten anfallen. Weiterhin können nach der Dachaufstockung weitere Kosten für den Innenausbau hinzukommen, etwa den Anschluss der Etage ans Leitungs- und Rohrsystem für Sanitär, Heizung und Strom oder Malerarbeiten zur optischen Verschönerung.

Warum sollten Sie bei einer Dachaufstockung immer auf Profis setzen?

Das Aufstocken ist eine der günstigsten Maßnahmen, um Wohnraum zu gewinnen. Allerdings handelt es sich um eine komplexe Baumaßnahme, die ohne die Hilfe eines Architekten und Bauingenieurs, eines Zimmerers und eines Dachdeckers nicht fachgerecht und sicher durchführbar ist. Experten für Ihre Dachaufstockung finden Sie bei Bedarf über unsere Handwerkersuche auf Dach24.

Welche rechtlichen Vorgaben gelten für eine Dachaufstockung?

Jedes Gedankenspiel zur Dachaufstockung beginnt mit einem Besuch bei der zuständigen Baubehörde: In örtlichen Bebauungsplänen steht, wie viele Geschosse man aufstocken darf, die Dachform, Dachneigung und Firstrichtung, die maximale Wohnfläche, und wie hoch die Raumhöhe sein muss. Die sogenannte Mindestdeckenhöhe liegt in Hessen, Bayern und Niedersachsen bei 2,20 Metern, in Berlin, Brandenburg und Sachsen hingegen bei 2,30 Metern.

Ist Ihr Wohngebiet sehr dicht bebaut, verlangt die Behörde eventuell, dass Ihr Nachbar zustimmt. Hier geht es zum einen um die Höhe, aber auch um die Abstände zu Nachbargebäuden. Zudem legen örtliche Gestaltungssatzungen fest, wie groß beispielsweise Gauben sein dürfen. Existiert für Ihr Wohngebiet kein gültiger Bebauungsplan, dann gilt Paragraph 34 des Baugesetzbuches: Gibt es dort bereits einige Häuser mit nachträglich aufgesattelten Dächern, sind die Chancen auf eine Genehmigung der Dachaufstockung gut.

Wichtig ist auch die Einhaltung der Brandschutzbestimmungen. Zudem kann es sein, dass bei einer Dachaufstockung für ein Mehrfamilienhaus ein zusätzlicher zweiter Fluchtweg geschaffen werden muss, was zusätzliche Kosten verursacht. Generell gilt natürlich, dass die Dachaufstockung in Sachen Dämmung den gesetzlichen Vorgaben nach dem Gebäudeenergiegesetz entspricht. Wenn zudem eine Förderung bei KfW oder BAFA im Rahmen der BEG (Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude) für die Einzelmaßnahme beantragt werden soll, müssen sogar deutlich niedrigere Grenzwerte eingehalten werden.

Tipp: Es gibt auch die Möglichkeit ein sogenanntes vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren zu beantragen. Bei diesem ist die bauaufsichtliche Prüfung auf bestimmte Vorschriften beschränkt, was eine Genehmigung beschleunigt. Die untere Bauaufsichtsbehörde prüft, ob das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist. Hier und generell ist es wichtig, die Möglichkeiten mit einem Architekten zu besprechen. Der weiß zudem genau, welche Unterlagen die Behörde im einzelnen braucht, um eine Entscheidung treffen zu können.

Bestandsanalyse vor der Dachaufstockung: Was muss geprüft werden?

Wer aufsattelt, muss nicht nur klären, ob er das darf, sondern auch, ob der Bau die Last des neuen Daches tragen kann. Das prüft ebenfalls der Architekt oder Statiker. Um die Bausubstanz zu beurteilen, braucht der Experte vor allem die Pläne und statischen Berechnungen zum Haus. Bedenken Sie außerdem den Zustand des übrigen Gebäudes: Lassen sich Elektroleitungen, Heizungs- und Wasserrohre nach oben fortsetzen? Und in welchem Zustand sind sie? Unter Umständen steht eine Komplettsanierung an. Klären Sie auch die Frage, an welcher Stelle eine Treppe möglich ist – innen oder außen? Und: Solche Umbauten ziehen meist weitere Baumaßnahmen nach sich, wie die Anpassung der Wärmedämmung oder die Neugestaltung der Außenfassade.

Welche Möglichkeit der Dachaufstockung passt zu Ihrem Haus?

Hinsichtlich der Geschoss- und Dachaufstockung gibt es für Hausbesitzer gleich mehrere Optionen. Letztendlich hängt es von den vorhandenen Gegebenheiten ab, welche Variante für Sie infrage kommt. Auf der planen Dachfläche eines Bungalows kann der Architekt den Grundriss des neuen Geschosses offen und großzügig gestalten. Favorit bei den Aufbauten sind heute zumeist Konstruktionen mit vorgefertigten Wand- und Deckenelementen in Holzbauweise. Vorteil: Sie wiegen deutlich weniger als Beton oder Mauerwerk. Hinzu kommt die geringe Wandstärke. So verschenken Sie keinen wertvollen Wohnraum im neuen Dachgeschoss, sondern schöpfen die Fläche maximal aus.

Nachhaltigkeit bei der Dachaufstockung in Holzbauweise

Holz ist ein nachwachsender Rohstoff und wird seit Jahrtausenden als Baustoff verwendet. Hier gibt es inzwischen Zertifizierungen, die Nachhaltigkeitsstandards bei der Waldbewirtschaftung garantieren sollen. So kann man beim Kauf von Holzprodukten erkennen, ob diese umwelt- und sozialverträglich hergestellt wurden. In Deutschland existieren derzeit drei Zertifizierungssysteme für die Forstwirtschaft: Naturland, FSC (Forest Stewardship Council) und PEFC (Programme for the Endorsement of Forest Certification Schemes). Die Verwendung von regionalem Holz sorgt für kurze Transportwege und hält den Energieaufwand zur Bereitstellung gering. In der Produktion wird nur so viel CO₂ freigesetzt, wie der Baum während seines Wachstums aufgenommen, also  gebunden hat. Die industrielle Vorfertigung der Decken- und Wandelemente sorgt auch dafür, dass die Montage vor Ort in wenigen Tagen realisiert werden kann. Insgesamt ist die Energiebilanz einer Dachaufstockung in Holzbauweise wesentlich nachhaltiger als einer aus Beton und verringert die CO₂-Emissionen. Und natürlich ist die Dachaufstockung mit dem Baustoff Holz auch förderfähig nach KfW und BAFA im Rahmen der BEG (Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude).

Alternative Kniestockerhöhung: Mehr Kopffreiheit und weniger Schrägen

Ist die Dachneigung Ihres Hauses zu gering oder der Kniestock zu niedrig, besteht die Möglichkeit den Kniestock zu erhöhen. Dieser sollte etwa 40 bis 80 Zentimeter hoch ausfallen und die Dachneigung bei 45 Grad liegen. Je höher der Kniestock ist, desto mehr Platz bietet die Fläche unter der Dachschräge. Dafür werden meistens die vorhandenen Dächer abgetragen und erneuert. Sollte Ihr Dach allerdings noch in einem sehr guten Zustand sein, ist es auch möglich, den gesamten Dachstuhl zeitweilig mit einem Kran oder hydraulisch anzuheben und ihn dann später – nach erfolgter Kniestockerhöhung – wieder abzusenken und mit dem Gebäude zu verbinden.

Haben Sie alles erfolgreich prüfen lassen, plant der Architekt den Entwurf genau und erstellt eine detaillierte Kostenberechnung. So können Sie die benötigte Investition genau einschätzen. Liegt schließlich die Baugenehmigung vor, geht es auf Handwerkersuche und das Abenteuer Dachaufstockung beginnt.

Erfahren Sie mehr zum Thema Dachausbau und lesen Sie unseren Artikel rund um den Dachstuhl.